Ultima moda de teapa imobiliara: Perfectarea de ante-contract de vanzare-cumparare, schimbarea notarilor si revanzarea imobilelor. PCAB si CAB nu vad si nu aud!

Un cetatean roman stabilit in Italia a incercat sa achizitioneze un teren in apropiere de orasul Budesti, dupa ce vanzatorii terenului au incheiat cu el un antecontract de vanzare-cumparare, platitnd un avans din pretul stabilit. Ca un facut, vanzatorii s-au rasucit peste noapte intrucat si-ar fi gasit un alt cumparator care ar fi oferit un pret semnificativ mai mare si, cu ajutorul unor notari de bine, au vandut altora terenul, peste sarcinile inscrise la cartea funciara, si fara sa returneze nici macar avansul de pret incasat. Daniel Florea (foto) a fost prejudiciat cu 18.000 de euro si alti bani cheltuiti prin instante, si incearca de patru ani sa intre in posesia terenului pe care a vrut sa il cumpere, sau macar, sa isi primeasca inapoi banii pe care i-a dat avans. El s-a indreptat penal si impotriva notarilor pe care i-a acuzat ca sunt partasi la prejudicierea sa, dar, pana acum, Parchetul de pe langa Curtea de Apel Bucuresti a dat neinceperea urmaririi penale, solutie mentinuta in mod bizar si de Curtea de Apel Bucuresti. Inalta Curte de Casatie si Justitie va avea ultimul cuvant in aceasta teapa imobiliara, joi, cand va solutiona definitiv plangerea lui Florea impotriva ordonantei procurorului, de neincepere a urmaririi penale pe numele celor trei notari.

Smecheria schimbarii notarilor, o paguba de 18.000 de euro pentru cumparator

Daniel Florea a incheiat la 8 martie 2006 un antecontract de vanzare-cumparare cu Cristian si Virgil Dinu Zanfir, pentru achizitionarea unui teren in valoare de 57.000 de euro. Antecontractul, cu numarul 794/8.03.2006, a fost inregistrat la Biroul Notarului Public Carmen Marinela Popa. Florea a platit un avans de 9.000 de euro, urmand ca, in termen de trei luni de la data semnarii antecontractului, sa se prezinte impreuna cu vanzatorii la notar, pentru a incheia antecontractul de vanzare-cumparare in forma autentica si pentru a achita restul sumei de bani. Obligatia vanzatorilor Cristian si Virgil Dinu Zanfir era ca, in acelasi termen de trei luni, sa depuna toate diligentele pentru obtinerea actelor de cadastru si altele necesare in vederea transferului de proprietate. Conform antecontractului, daca vanzatorii nu respectau termenul de trei luni, cumparatorul Florea avea dreptul fie sa primeasca dublul avansului inapoi, fie sa obtina o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act autentic de cumparare. De asemenea, in garantarea restituirii sumei de 18.000 de euro (dublul avansului achitat de Florea), acesta putea executa silit toate bunurile mobile si imobile ale vanzatorilor, in principal terenul care facea obiectul antecontractului. La trei luni de la semnarea antecontractului, Florea s-a prezentat din nou la acelasi notar, Carmen Marinela Popa, pentru a perfecta cumpararea, insa vanzatorii nu si-au facut aparitia, dovada fiind incheierea de certificare numarul 5448/8 iunie 2006, care atesta ca Virgil si Cristian Zanfir nu s-au prezentat la sediul biroului notarial. Mai mult, asa cum rezulta din incheierea de autentificare citata, vanzatorii nu au remis notarului niciun act necesar perfectarii vanzarii, adica certificatul de atestare fiscala, incheierea de intabulare, radierea clauzei de intretinere si extrasul de carte funciara, care nu a fost nici macar solicitat.

Lucratura prin schimbarea notarilor

La randul lor, Dinu si Cristian Zanfir s-au prezentat, in data de 9 iunie 2006, la notarul Emil Purdescu, unde au declarat ca doresc sa incheie un contract de vanzare cumparare, avand ca obiect terenul pentru care incheiasera deja cu Daniel Florea antecontractul, in fata notarului Marinela Popa. Zanfir a sustinut ca Daniel Florea ar fi fost notificat, de Biroul de Executori Judecatoresti Asociati Draganescu, Ionescu si Crafcenco, prin afisare, sa se prezinte in temren de 24 de ore la sediul notarial al lui Emil Purdescu, dar nu a dat curs solicitarii. Notarul Purdescu a precizat, intr-o adresa oficiala, ca a verificat actele de identitate ale vanzatorilor, antecontractul, precum si notificarea transmisa lui Florea, si, in baza acestora, a constatat ca “sunt indeplinite cerintele legale pentru a constata prezenta in birou a promitentilor vanzatori, declaratia acestora de a incheia contractul de vanzare-cumparare”, precum si neprezentarea lui Florea. Notarul nu a procedat insa la verificari amanuntite, pentru ca, daca ar fi facut-o, ar fi constatat ca promitentii vanzatori nu puteau incheia contractul de vanzare-cumparare, chiar si daca Florea s-ar fi prezentat, intrucat nu aveau actele necesare. La cateva zile de la aceasta manevra, Dinu si Cristian Zanfir s-au prezentat la un alt notar public, Elena Maria Schuster. In data de 30 iunie 2006, prin incheierea de autentificare numarul 1889, Dinu si Cristian Zanfir au sustinut ca, din motive neimputibabile lor, adica neprezentarea la notar a lui Daniel Florea, nu s-a putut incheia contractul de vanzare-cumparare, declaratia fiind data pentru a le servi promitentilor-vanzatori la radierea din Cartea Funciara Budesti a antecontractului de vanzare-cumparare.

Sarabanda proceselor pentru recuperarea terenului sau macar a avansului

In septembrie 2006, Florea s-a adresat Judecatoriei Oltenita, cerand, in dosarul cu numarul 2254/269/2006, obligarea vanzatorilor parati la plata sumei de 18.000 de euro, clauza prevazuta in antecontractul de vanzare-cumparare, solicitare care i-a fost admisa de judecatorul Dan Florin Tenescu, in sentinta cu numarul 1231 din 6 septembrie 2006. Impotriva acestei decizii au declarat recurs atat Daniel Florea, cat si cei doi vanzatori, Cristian si Virgil Dinu Zanfir. Acestia din urma au sustinut ca, de fapt, “cel care nu si-a indeplinit obligatiile asumate a fost reclamantul (n.n –Daniel Florea) care, daca ar fi dorit cu adevarat sa cumpere terenul, i-ar fi actionat in judecata, solicitand pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, dupa ce, in prealabil, ar fi consemnat la CEC diferenta de pret pe numele vanzatorilor. Mai arata recurentii parati ca nu li se poate imputa ca nu au facut demersuri pentru obtinerea actelor necesare intocmirii contractului de vanzare-cumparare in conditiile in care la data incheierii antecontractului aveau deja documentatia cadastrala inregistrata (...) iar la 10 martie 2006 OCPI Calarasi intabulase aceasta documentatie, recurentul nu a stabilit o zi pentru a merge la notariat, la 08.06.2006 paratii au fost la notariat, insa reclamantul nu s-a prezentat, astfel ca l-au somat, prin intermediul executorului judecatoresc ca a doua zi, 9.06.2006 sa se prezinte la notariat, dar nici de aceasta data reclamantul nu s-a conformat”. Magistratii Tribunalului Calarasi, prin decizia civila numarul 777/R, intr-un complet compus din judecatorii Vasile Mirea (presedinte), Nicoleta Constantin si Luminita Iacob, au admis recursul declarat de Cristian si Virgil Dinu Zanfir, au constatat ca acestia nu trebuie sa ii plateasca lui Florea dublul avansului, ba mai mult, l-au obligat pe Florea sa le achite celor doi cheltuieli de judecata. In paralel, Daniel Florea a obtinut, in dosarul cu numarul 2388/269/2006, printr-o incheiere a Judecatoriei Oltenita, infiintarea sechestrului asigurator asupra terenului in cauza. Vanzatorii au solicitat, in 12 februarie 2007, Judecatoriei Oltenita ridicarea sechestrului, insa instanta, prezidata de judecatorul Angela Mardare a respins solicitarea vanzatorilor de ridicare a sechestrului, printr-o incheiere pronuntata in dosarul cu numarul 613/269/2007, motivand ca terenul este inca in litigiu si nu poate fi ridicat sechestrul, pentru a se asigura posibilitatea cumparatorului de a-si exercita toate drepturile ce i-au revenit in urma semnarii antecontractului. Oficiul de cadastru si Publicitate Imobiliara Calarasi a refuzat insa, prin incheierea numarul 7700 sa inscrie sechestrul asigurator dispus de instanta, pe motiv ca “imobilul pentru care s-a solicitat inscrierea sechestrului nu a fost individualizat printr-un identificator unic, respectiv numar cadastral aferent si numar de carte funciara”.

Revizuirea de la Tribunalul Calarasi a desfiintat o incheiere a aceleiasi instante

Decizia Tribunalului Calarasi, prin care a fost admis recursul celor doi vanzatori si care l-a obligat pe cumparatorul Daniel Florea sa le plateasca acestora cheltuieli de judecata, a fost supusa reviziurii, in urma solicitarii lui Florea. Tribunalul Calarasi, prin decizia civila numarul 226/R, pronuntata in 28 martie 2007, de completul format din judecatorii Ileana Liliana (presedinte), Maria Litu si Mircea Viorel Popa, a stabilit ca Florea a fost de buna credinta, spre deosebire de vanzatori, care nu au facut nicio diligenta pentru obtinerea actelor spre vanzare, ba mai mult, au si vandut terenul promis lui Florea altor cumparatori, pentru o suma de patru ori mai mare. Astfel, Tribunalul a retinut ca: “la momentul pronuntarii hotararii judecatoresti in evidentele cadastrale ale OCPI Calarasi si evidentele fiscale ale Primariei Budesti rezulta foarte clar ca intimatii Zanfir Cristian si Zanfir Dinu Virgil nu solicitasera, pana la data de 08.06.2006, data stabilita pentru incheierea vanzarii, eliberarea extrasului de carte funciara, certificat fiscal, precum si radierea clauzei de intretinere, inscrisuri la obtinerea carora se obligasera si fara de care nu se putea incheia contractul de vanzare-cumparare la data stabilita”. Florea a depus in instanta mai multe inscrisuri, de la Primaria Orasului Budesti si de la Oficiul de Cadastru, care aratau ca Cristian si Virgil Dinu Zanfir nu au depus, pana in 8 iunie 2006, nicio cerere pentru eliberarea certificatului fiscal si nici vreo cerere de indisponibilizare, in scopul eliberarii unui extras de carte funciara. Instanta a apreciat ca noile inscrisuri “au un caracter determinant, hotarator in dovedirea bunei-credinte promitentului cumparator si a relei credinte a partilor adverse (...)”. Mai mult, judecatorii au constatat ca ”sustinerea recurentilor (Dinu si Cristian Zanfir) cum ca si-au indeplinit obligatiile asumate prin antecontract este nefondata. (...) Din incheierea de certificare din 11.01.2007 emisa de BNP Carmen Marinela Popa rezulta ca paratii nu s-au prezentat la Biroul Notarial la 08.06.2006 si nici nu au prezentat documentele necesare intocmirii actului, respectiv: certificat fiscal, certificat de atestare fiscala, incheiere intabulare extras carte funciara si radiere clauza intretinere. (...) Rezulta ca radierea clauzei de intretinere s-a facut la 30.11.2006, desi paratii aveau obligatia sa faca aceasta radiere pana la 08.06.2006. Din probele analizate rezulta ca paratii nu si-au indeplinit in totalitate obligatiile asumate prina antecontract, in sensul ca nu au obtinut toate actele in vederea intocmirii in forma autentica a contractului. Nu si-au indeplinit nici obligatia de a se prezenta la notariat la data convenita pentru incheierea contractului, respectiv 08.06.2006. Paratii au depus la dosar o notificare pe care acestia au facut-o reclamantului in data de 08.06.2006 pentru ca a doua zi, in 9 iunie 2006 acesta sa se prezinte la sediul notariatului public. In conditiile in care notificarea nu a fost primita personal de reclamant, fiind afisata pe usa locuintei, reclamantul avand la dispozitie doar o zi pentru a se prezenta la notariat si la o alta data decat cea convenita de parti, tribunalul a inlaturat aceste inscrisuri si apararea paratilor in sensul ca si-au respectat obligatia de a se prezenta la data convenita la sediul ntoaruli. (...) Din analiza probelor, tribunalul a apreciat ca paratii nu si-au executat nici obligatia de a se prezenta la data de 08.06.2006, stabilita prin incheierea contractului, la sediul notarului, si nici nu au facut demersuri pentru obtinerea tuturor actelor necesare, asa cum s-a aratat. Aceasta concluzie este sustinuta si de actele noi invocate in prezenta cerere de revizuire. Astfel, prin cererea numarul 3753/04.07.2006 si prin incheierea cu acelasi numar s-a solicitat si s-a dispus la o data foarte apropiata de cea stabilita pentru incheierea contractului in forma autentica, radierea antecontractului”. Conform unei adrese a Oficiului de Cadastru Calarasi, in baza declaratiei autentificate sub numarul 1889/30.06.2006 la BNP Elena Mariana Schuster se radiaza notarea antecontractului dintre Daniel Florea si Cristian si Dinu Virgil Zanfir, prin incheierea numarul 3753/04.07.2006”. Instanta a mai constatat de asemenea ca, dupa radierea antecontractului in 4 iulie 2006, “paratii fac demersuri in sensul ca se renunta la clauza de intretinere, (...) si se incheie, de data aceasta un contract de vanzare-cumparare cu privire la teren de adevaratii proprietari, respectiv paratul Zanfir Cristian si sotia acestuia, Zanfir Lidia, cu un alt cumparator si la un pret foarte mare in comparatie cu pretul convenit cu revizuent (n.n.-Daniel Florea)”, adica 214.555 euro.

Terenul a fost revandut, desi era in litigiu, la un pret de patru ori mai mare

In 31 ianuarie 2007, Cristian si Lidia Zanfir au incheiat un antecontract de vanzare cumparare, pe acelasi teren aflat inca in litigiu, cu SC Bessed Investment SRL, reprezentata de asociatul unic Shwartz Avital, cetatean israelian, pentru suma de 214.555 euro, antecontract notificat de notarul Sandina Tabarana. Ulterior, a fost incheiat si contractul de vanzare cumparare.

Plangerile penale impotriva notarilor, solutionate cu NUP

Daniel Florea a facut plangere penala impotriva notarilor Emil Purdescu, Elena Mariana Schuster si Sandina Tabaran, la Parchetul de pe langa Curtea de Apel Bucuresti, cerand procurorilor sa ii cerceteze pe acestia pentru ca i-au ajutat pe Dinu si Cristian Zanfir sa il prejudicieze, prin neindeplinirea tuturor obligatiilor legale ale unui notar, in momentul autentificarii unui act. Plangerea lui Florea a fost insa respinsa cu solutia de neincepere a urmaririi penale pentru notari, prin Ordonanta numarul 930/P/2009, emisa in 17.11.2009, de procurorii Parchetului de pe langa Curtea de Apel Bucuresti, confirmata de procurorul general al unitatii, in 22 decembrie 2009. Florea a atacat solutia procurorilor la Curtea de Apel Bucuresti, insa judecatorul Daniel Gradinaru a respins, ca nefondata, plangerea impotriva ordonantei procurorului. Pentru a hotari astfel in dosarul cu numarul 719/2/2010, prin sentinta penala numarul 117/F, din 20 aprilie 2010, judecatorul a retinut ca primul notar acuzat de Florea, Emil Purdescu, nu putea decat sa constate prezenta sau lipsa uneia dintre parti la momentul la care trebuia semnat contractul, lucru pe care l-a si facut. In ceea ce o priveste pe notarul Elena Mariana Schuster, care a autentificat declaratiile pe proprie raspundere ale lui Dinu Virgil si Cristian Zanfir, conform carora imposibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare nu le este imputabila, instanta a aratat ca aceasta a procedat conform legii. In final, cu privire la notarul Sandina Tabarana, cel in fata caruia s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare dintre Zanfir si compania administrata de israelian, instanta a ajuns la concluzia ca aceasta a respectat dispozitiile legale in vigoare. Florea a ramas, pana in acest moment, si fara teren si fara bani, si cu timpul pierdut prin instante.

Inalta Curte de Casatie si Justitie va judeca in cursul acestei saptamani recursul acestuia impotriva sentintei date de Curtea de Apel Bucuresti care a confirmat NUP-ul dat de parchet.

Cazul de fata este un caz clasic de teapa imobiliara desavarsita cu concursul unor notari si acoperita ulterior de organele de urmarire penala. Daca si instanta suprema va inchide ochii la cele petrecute, omul va ramane cu banii luati, iar artizanii afacerii vor putea sustine ca sunt nevinovati si onorabili!

* Cititi aici sentinta data de Curtea de Apel Bucuresti, care nu a gasit nimic de reprosat celor trei notari!