Silvia Gherghescu, mama fostului ministru al Justitiei, Monica Macovei (foto), dar si proprietara de drept a imobilului din strada Ioanid, Ana Maria Petrini, au ambele drepturile de proprietate inscrise in Carta Funciara, fara a se preciza la nici una dintre ele care sunt cotele-parti, asa cum prevede legislatia. Este foarte curios cum a ajuns mama Monicai Macovei sa fie trecuta in Carta Funciara, in conditiile in care contractul de vanzare-cumparare al imobilului din strada Ioanid, incheiat intre familia Gherghescu si ICRAL, acum 16 ani, a fost desfintat printr-o sentinta civila pronuntata, la data de 11.12.2002, de Tribunalul Bucuresti. Surprinzatoare si alambicata a fost calea prin care Silvia Gherghescu a ajuns in aprilie 2010 (la doi ani dupa ce Ana Maria Petrini si-a intabulat dreptul de proprietate) sa-si inscrie la randul ei in Cartea Funciara acelasi imobil. Concret, dupa ce in 2002, prin sentinta civila nr. 1758 magistratii Tribunalului Bucuresti i-a dat castig de cauza Anei Maria Petrini definitiv si irevocabil, si a l-a obligat pe Vasile Gherghescu (tatal lui Macovei) „sa lase reclamantei posesia imobilului situat in Bucuresti, in Intrarea Ioanid”, constatand nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare, Silvia Gherghescu s-a folosit de faptul ca nu a fost chemata in judecata, ca parte, in procesul privind actiunea in revendicare care a fost intentat de Ana Maria Petrini sotului sau, Vasile Gherghescu, pentru a sustine ca hotararea nu i-ar fi opozabila.

CAB: „Admite recursul declarat de.. Gherghescu Silvia (...) Admite apelul formulat... Petrini Ana Maria...”

Cu acest motiv invocat, Silvia Gherghescu a reusit sa convinga, atat pe judecatorii Judecatoriei Sectorului 2, cat si pe magistratii Curtii de Apel Bucuresti, ca are dreptate, iar acestia din urma au decis, prin sentinta civila nr 1474 din 3 noiembrie 2009, sa impace si capra si varza, si sa le lase pe amandoua, Silvia Gherghescu si Ana Maria Petrini, inscrise in Cartea Funciara: „Admite recursul declarat de recurenta – petenta Gherghescu Silvia impotriva deciziei civile nr.373 A din 20.03.2009 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila, in dosarul nr.7561/300/2008 in contradictoriu cu intimata Petrini Ana Maria. Modifica decizia recurata, in sensul ca: Admite apelul formulat de apelanta-intimata Petrini Ana Maria., in contradictoriu cu intimata - petenta Gherghescu Silvia, impotriva sentintei civile nr.10648/10.12.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti in dosarul nr.7561/300/2008. Schimba in parte sentinta civila apelata, in sensul ca: Desfiinteaza incheierea nr.184072/31.03.2008 pronuntata de Oficiul Cadastru si Publicitate Imobiliara sector 2 Bucuresti, in parte, in ceea ce priveste admiterea cererii de radiere a intabularii dreptului de proprietate asupra imobilului din Bucuresti, str. Intrarea Ioanid Gheorghe Pictor, nr.3, sector 2 inscris in favoarea lui Gherghescu Silvia, cu consecinta respingerii cererii de radiere a acestui drept, formulata de intimata Petrini Ana Maria. Mentine celelalte dispozitii ale sentintei. Irevocabila”.

De retinut ca magistratii Judecatoriei Sectorului 2 au admis plangerea formulata de Silvia Gherghescu, in contradictoriu cu Petrini, si au constatat ca radierea dreptului de proprietate din cartea funciara a mamei Monicai Macovei s-a facut in mod nelegal, pe motiv ca sentinta pronuntata in 2002 de magistrati TB: „nu ii este opozabila petentei, care nu a fost parte in cauza”. Instanta de apel a considerat ca Petrini are dreptate si i-a admis apelul, considerand ca instanta de fond a omis partea din hotarare (sentinta civila nr. 1758/2002) prin care acest contract a fost desfintat. Astfel, s-a ajuns din nou ca pe rolul Tribunalului Bucuresti sa existe de data aceasta un alt proces (Dosar nr. 11512/3/2011 cu termen in 7 septembrie 2012) de revendicare, al Anei Maria Petrini impotriva Silviei Gherghescu.

CAB: „Silvia Gherghescu nu a avut vreo disputa judiciara cu Ana Maria Petrini”

Magistratii CAB arata in motivarea deciziei civile nr. 1474, pronuntata in sedinta publica din 3 noiembrie 2009, ca judecatorii Tribunalului Bucuresti nu au retinut faptul ca Silvia Gherghescu nu a avut vreo disputa judiciara cu Ana Maria Petrini care sa se finalizat cu o hotarare definitiva si irevocabila: „In mod gresit, instanta de apel retine identitatea deplina intre operatiunea inscrierii in registrul de publicitate imobiliara si radierea dreptului de proprietate, cu atat mai mult cu cat dreptul recurentei nu a facut obiectul vreunei dispute judiciare finalizate cu o hotarare definitiva si irevocabila. De altfel, cererea ce are ca obiect „revendicarea”, formulata in contradictoriu cu recurenta, nu a fost inca solutionata in mod definitiv si irevocabil. In plus, mentinerea in cartea funciara a dreptului de proprietate nu este o chestiune de apreciere a intinderii efectelor hotararii prin care s-a constatat nulitatea actului, ci radierea este o operatiune determinata de incidenta sau nu, la cazul concret, a dispozitiei legale”.

Povestea dublei intabulari si motivele pentru care CAB a admis recursul mamei Monicai Macovei

Iata cateva pasaje din decizia civila nr. 1474, pronuntata in sedinta publica din 3 noiembrie 2009, de judecatorii CAB, care releva, atat povestea lunga si anevoioasa a dublei intabulari, cat motivele invocate de Silvia Gherghescu pentru a fi inscrisa in Cartea Funciara: „Aparatorul recurentei – petente solicita admiterea recursului, modificarea decizie recurate, in sensul respingerii apelului. Arata ca, asa cum prevad dispozitiile art.20 al.3 din Legea nr.7/1996, motivarea efectuata de tribunal este excesiva in raport de specificul cauzei, care este o plangere impotriva incheierii de carte funciara, iar inscrierea titlului de proprietate al intimatei, respectiv decizia civila care a stat la baza emiterii acestuia, nu poate sa produca efecte asupra unei persoane care nu a fost parte in respectiva actiune. Mentioneaza ca registratorul de carte funciara trebuia sa cerceteze chestiunile de forma privitoare la conditia dreptului la momentul inscrierii, motiv pentru care trebuia sa se aiba in vedere si dreptului de proprietate al clientei sale, care la acea data si nici in prezent nu a fost desfiintat, in plus, hotararea opusa de intimata nu ii este opozabila recurentei – petente. Aparatorul intimatei solicita respingerea recursului, mentinerea ca legala si temeinica a deciziei recurate, avand in vedere ca s-a constatat nul, printr-o hotarare definitiva si irevocabila, contractul de vanzare cumparare prin care recurenta dobandise un drept de proprietate, motiv pentru care inscrierea in cartea funciara a fost facuta in baza actului vechi de proprietate al partii pe care o reprezinta; nu se poate retine ca actul de vanzare cumparare detinut de recurenta – petenta nu a fost anulat, deoarece hotararea nu-i este opozabila. Solicita acordarea cheltuielilor de judecata, sens in care depune la dosar chitanta nr.8/30.10.2009.

CONSIDERENTE Deliberand asupra recursului civil de fata, constata urmatoarele: Prin cererea inregistrata sub nr.756/300/2008, petenta G.S., in contradictoriu cu intimata P.A.M., a formulat plangere impotriva incheierii nr.184072/31.03.2008 pronuntata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti Sector 2, solicitand desfiintarea acesteia ca nelegala. in motivarea cererii, petenta a aratat ca, la data de 26.10.1996, a cumparat impreuna cu sotul sau, G.V., imobilul situat in Bucuresti, Intrarea Ioanid nr.3, sector 2, conform contractului de vanzare-cumparare nr. N 00459, imobil achizitionat in baza Legii nr.112/1995. in cursul anului 2000, intimata a introdus o actiune in revendicare a acestui imobil, dar numai impotriva sotului petentei, numitul G.V.. Prin sentinta civila nr.1758/11.12.2002, definitiva si irevocabila prin decizia nr.3326/24.04.2007 a inaltei Curti de Casatiei si Justitie, Tribunalul Bucuresti a admis actiunea, iar G.V. si P.R.(proprietar al altui apartament) au fost obligati sa lase in deplina proprietate si posesie reclamantei imobilul. in baza acestei hotarari, intimata a solicitat O.C.P.I. intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti,...Contrar Legii nr.7/1996, cererea a fost admisa prin incheierea atacata prin prezenta actiune, desi hotararea nu ii era opozabila petentei. impreuna cu plangerea, O.C.P.I. Sector 2 Bucuresti a inaintat, in copie, dosarul nr.184072/12.03.2008. Intimata a depus intampinare, prin care a solicitat respingerea plangerii ca neintemeiata. A aratat ca in cauza sunt incidente dispozitiile art.34 pct.1 din Legea nr.7/1996, potrivit carora orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor in cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil. in cazul dedus judecatii, G.V. si G.S. au inscris in cartea funciara dreptul lor de proprietate, dobandit in temeiul contractului de vanzare-cumparare nr.... act ce a fost anulat integral de instanta printr-o hotarare definitiva si irevocabila. A mai aratat ca actul nu mai produce nici un efect juridic chiar daca petenta nu a fost parte in procesul ce s-a finalizat prin anularea lui si ca intabularea s-a facut in baza contractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 30.10.1940, autentificat sub nr.... de Tribunalul Ilfov si transcris sub nr..., act ce nu a fost niciodata desfiintat. Prin sentinta civila nr.10648 din 10.12.2008, Judecatoria sectorului 2 Bucuresti a admis plangerea formulata de petenta G.S. in contradictoriu cu intimata P.A.M. si a desfiintat incheierea nr.184072/31.03.2008 pronuntata in dosarul nr.184072/12.03.2008 al O.C.P.I. Sector 2 Bucuresti. Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta a avut in vedere prevederile art.20 din Legea nr.7/1996; a constatat ca sentinta civila nr.1758/11.12.2002 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, definitiva si irevocabila, prin care G.V. a fost obligat sa lase reclamantei in deplina proprietate si posesie imobilul situat in Bucuresti, Intrarea Ioanid nr.3, sector 2, nu ii este opozabila petentei, care nu a fost parte in cauza, astfel incat radierea dreptului de proprietate din cartea funciara s-a facut in mod nelegal. Instanta a apreciat ca prin actiunea in revendicare contractul de vanzare ­cumparare nr. N 00459/26.10.1996 nu a fost desfiintat, ci doar s-au comparat titlurile de proprietate detinute de catre intimata si sotul petentei, nepunandu-se in discutie valabilitatea actului. Prin urmare, titlul de proprietate al petentei este valabil si produce consecinte juridice, iar intabularea dreptului de proprietate a avut la baza o hotarare judecatoreasca prin care s-a dat preferabilitate titlului ei fata de cel al numitului G.V. si nu exclusiv titlului de proprietate detinut din anul 1940. Impotriva acestei hotarari a declarat apel intimata, solicitand admiterea apelului, desfiintarea in tot a sentintei apelate si respingerea plangerii, ca neintemeiata sau, in subsidiar, desfiintarea incheierii in parte, doar in ceea ce o priveste pe petenta G.S.. in motivarea apelului, s-a aratat ca instanta de fond a omis partea din dispozitivul sentintei civile nr.1758/11.12.2002 pronuntata de Tribunalului Bucuresti prin care s-a constatat si nulitatea absoluta a contractului de vanzare ­cumparare nr. ----. Prin urmare, sunt aplicabile pe deplin dispozitiile art.34 pct.1 din Legea nr.7/1996, iar contractul de vanzare - cumparare invocat de intimata - petenta nu mai produce niciun efect....Prin decizia civila nr.373 A din 20.03.2009, Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila a admis apelul formulat de apelanta - intimata P.A.M. in contradictoriu cu intimata - petenta G.S., a schimbat in tot sentinta civila apelata, in sensul ca a respins plangerea, ca neintemeiata. Instanta de apel a retinut ca, potrivit art.34 din Legea nr.7/1996, orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil. Prin incheierea atacata in prezenta cauza, O.C.P.I. Sector 2 a dispus radierea intabularii dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. Intrarea Ioanid, inscris in cartea funciara in favoarea lui G.V. si G.S., cu titlu de cumparare, avandu-se in vedere sentinta civila nr.1758/11.12.2002 a Tribunalului Bucuresti, definitiva si irevocabila, prin care s-a admis atat actiunea in revendicare, cat si cererea de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare nr.... invocat de catre petenta si retinut de catre prima instanta. Tribunalul a apreciat ca in mod gresit instanta de fond a retinut ca acest contract mai poate produce efecte, omitand partea din hotarare prin care acest act a fost desfiintat. Chiar daca petenta nu a fost parte in dosarul in care s-a pronuntat sentinta civila nr.1758/2002, cata vreme titlul de proprietate al acesteia a fost anulat, intrucat nu a fost valabil incheiat, constatare efectuata printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila, nu se mai poate mentine inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate care a izvorat din acest act. Mai mult decat atat, prin admiterea actiunii in revendicare intimata a obtinut intregul drept de proprietate asupra imobilului din Bucuresti, titlul invocat de catre petenta devenind caduc, sanctiune care determina lipsa de efecte juridice a acestuia si imposibilitatea de a mai opune dreptul de proprietate constatat prin acest act. Asa fiind, tribunalul a apreciat ca in mod corect apelanta - intimata a invocat existenta sentintei civile nr.1758/2002, in baza careia se impunea rectificarea inscrierilor din cartea funciara cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti.impotriva acestei hotarari judecatoresti, in termen legal, petenta G.S. a declarat recurs, solicitand admiterea apelului, schimbarea deciziei, in sensul respingerii apelului, ca nefondat. Invocand dispozitiile art.304 pct.7 Cod procedura civila, recurenta a aratat ca motivele pe care se sprijina hotararea recurata sunt straine de natura pricinii, astfel cum aceasta este configurata de dispozitiile legale speciale incidente in cauza. Astfel, considerentele deciziei mentioneaza in mod gresit ca rectificarea inscrierii in cartea funciara se impunea a fi facuta pentru ca „prin admiterea actiunii in revendicare” (intr-un litigiu in care recurenta nu a fost parte) intimata a obtinut intregul drept de proprietate asupra imobilului din Bucuresti, str. Intrarea Ioanid, titlu invocat de P.A.M. devenind astfel caduc.in realitate, cererea de chemare in judecata si apararile formulate in cauza vizeaza exclusiv aspecte privitoare la modalitatea de intabulare si radiere a dreptului de proprietate in procedura reglementata de Legea nr.7/1996. Potrivit art.20 din lege, analiza registratorului de carte funciara este limitata la verificarea conditiile special prevazute pentru inscrierea in registrele de publicitate imobiliara, inscriere ce are drept scop asigurarea efectului opozabilitatii. Recurenta a precizat ca rezultatul unui proces fata de care a fost tert nu se poate rasfrange asupra sa, in modalitatea propusa de tribunal, intrucat inscrierea in cartea funciara a unei hotarari judecatoresti este o chestiune independenta de radierea drepturilor inscrise anterior.in consecinta, determinat de specificul cauzei, analiza intinderii efectelor inscrierii in cartea funciara este straina de natura pricinii, pentru ca Legea nr.7/1996 limiteaza expres conditiile pentru radierea dreptului anterior inscris.Cel de-al doilea motiv de recurs, fundamentat pe dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, se refera, in opinia recurentei G.S., la interpretarea si aplicarea gresita a prevederilor art.34 din Legea nr.7/1996. inscrierile in cartea funciara se realizeaza potrivit cu situatia juridica a drepturilor infatisate la momentul formularii cererii de inscriere. Astfel, dreptul de proprietate al sotilor G. a fost inscris, prin incheierea nr.15286, in cartea funciara la 23.06.2006. Cu toate acestea, in speta nu sunt incidente dispozitiile legale invocate de tribunal pentru ca actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea era valabil, chiar daca ulterior acestei date s-a pronuntat o hotarare judecatoreasca ce a anulat conventia in cauza. in mod gresit, instanta de apel retine identitatea deplina intre operatiunea inscrierii in registrul de publicitate imobiliara si radierea dreptului de proprietate, cu atat mai mult cu cat dreptul recurentei nu a facut obiectul vreunei dispute judiciare finalizate cu o hotarare definitiva si irevocabila. De altfel, cererea ce are ca obiect „revendicarea”, formulata in contradictoriu cu recurenta, nu a fost inca solutionata in mod definitiv si irevocabil. In plus, mentinerea in cartea funciara a dreptului de proprietate nu este o chestiune de apreciere a intinderii efectelor hotararii prin care s-a constatat nulitatea actului, ci radierea este o operatiune determinata de incidenta sau nu, la cazul concret, a dispozitiei legale. Examinand decizia recurata prin prisma criticilor formulate, Curtea retine urmatoarele: Desi se invoca de catre recurenta G.S. dispozitiile art.304 pct.7 Cod procedura civila, instanta de recurs apreciaza ca, potrivit art.306 alin.3 Cod procedura civila, motivele prezentate de petenta se subsumeaza criticilor prevazute de art.304 pct.9 Cod procedura civila. Considerentele avute in vedere de tribunal nu sunt straine de natura pricinii, ci se refera strict la dispozitiile legale retinute de aceasta instanta la solutionarea apelului. Ca atare, Curtea va analiza in cele ce urmeaza in ce masura instanta de apel a incalcat legea ori a facut o aplicare gresita a dispozitiilor legale incidente in cauza. Potrivit Legii nr.7/1996, publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta a cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobile. Aceste inscrieri au ca scop realizarea efectului opozabilitatii fata de terti, datele din cartea funciara urmand a reda dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil consemnat pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil. Conform art.34 din lege, orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil, dreptul inscris a fost gresit calificat, nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea ori inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala a imobilului.In situatia in care sunt intrunite conditiile prevazute de acest text de lege, registratorul de carte funciara, verificandu-le sub aspect formal si procedural, dispune inscrierea in cartea funciara sau radierea mentiunilor deja existente. Asadar, atributiile registratorului de carte funciara sunt limitate doar la cercetarea indeplinirii cerintelor enuntate anterior, prin raportare stricta la mentiunile existente in actul prezentat de persoana interesata.In speta, astfel cum a retinut si prima instanta, sentinta civila nr.1758/11.12.2002 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila nu-i este opozabila petentei G.S., cea care anterior acestui moment a inscris in mod valabil dreptul sau de proprietate asupra imobilului in litigiu in baza contractului de vanzare - cumparare ..Aceasta sentinta este pronuntata in contradictoriu cu sotul recurentei, G.V., nu si cu recurenta G.S., astfel incat, pentru ocrotirea drepturilor sale, persoana care nu a participat la judecata este protejata prin inopozabilitatea hotararea judecatoresti invocate. Hotararea judecatoreasca nu-si poate extinde efectele asupra petentei, intrucat, desi provine de la o autoritate publica, aceasta autoritate a fost investita de parti, sub semnul principiului disponibilitatii si, astfel investita, ea pronunta hotararea numai in limitele a ceea ce partile au cerut, prin alegerea faptelor si a drepturilor sau intereselor legitime. Pe de alta parte, in considerarea principiului contradictorialitatii, de care G.S. nu a beneficiat, reclamantei nu numai ca nu i se poate opune sentinta civila nr.1758/11.12.2002 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila, dar, mai mult, aceasta trebuia sa aiba posibilitatea de a contesta, in masura in care considera ca ii este prejudiciabila. in speta, in fata hotararii ce i se opune, petenta G.S., printr-o simpla aparare, fara a pune in discutie justetea sentintei civile mentionate, pertinenta intrinseca a acesteia, legalitatea si temeinicia ei, poate invoca neindeplinirea conditiilor specifice pentru opozabilitatea acestui act. in consecinta, cat timp fata de recurenta nu s-a pronuntat o hotarare judecatoreasca prin care titlul sau sa fie desfiintat, orice radiere efectuata in temeiul art.34 pct.3 din Legea nr.7/1996 este nelegala.Pe de alta parte, dispozitiile legale mentionate fac trimitere la incetarea efectelor actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea. Chiar daca s-ar aprecia, conform opiniei tribunalului, ca titlul de proprietate la care se raporteaza recurenta a fost anulat, intrucat nu a fost valabil incheiat, aceasta constatare nu produce efecte juridice in contradictoriu cu petenta G.S., ea nefiind parte in dosarul in care s-a pronuntat sentinta civila nr.1758/2002; lipsa de efecte juridice a contractului de vanzare - cumparare … poate fi evaluata doar fata de G.V..Pentru toate aceste considerente, Curtea, conform art.312 alin.1 Cod procedura civila, va admite recursul, va modifica decizia recurata, in sensul ca, formal, va admite apelul, iar potrivit art.296 Cod procedura civila, va schimba in parte sentinta civila apelata si va desfiinta incheierea nr.184072/31.03.2008 pronuntata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 2 Bucuresti, in parte, doar in ceea ce priveste admiterea cererii de radiere a intabularii dreptului de proprietate asupra imobilului din Bucuresti, inscris in favoarea lui G.S., cu consecinta respingerii cererii de radiere a acestui drept formulata de intimata P.A.M. Intrucat prin incheierea nr.184072/2008 s-a dispus si cu privire la radierea intabularii dreptului de proprietate asupra aceluiasi imobil in favoarea lui G.V., in sensul admiterii cererii formulate de intimata P.A.M., chestiune ce nu a fost supusa analizei controlului judecatoresc, vor fi mentinute celelalte dispozitii ale sentintei primei instante (referitoare la admiterea plangerii adresata instantelor de judecata de catre petenta G.S.)”.

* Cititi aici extrasul de Carte Funciara nr 64562 din 21 mai 2010 cu dubla intabulare a dreptului de proprietate pentru Ana Maria Petrini si Silvia Gherghescu